Die Frankfurter Immobilienhandelsgruppe S&K, gegründet von Stephan Schäfer und Dr. Jonas Köller, hat es geschafft binnen zwei Jahren eine namhafte Adresse im deutschen Markt für Immobilienhandelsfonds zu werden. Hut ab!
Angefangen hatte der Unternehmensverbund aus inzwischen unzähligen auch kleinteiligen Gesellschaften im unterfränkischen Mainaschaff. Dr. Jonas Köller, der angebliche Immobilienspezialist von den beiden, kommt selbst aus dem beschaulichen Landkreis Miltenberg, einige Mainschleifen flussaufwärts zur Bankenmetropole Frankfurt. Mit seinem Freund Stephan Schäfer machte er sich auf, anfänglich im Auftrag Dritter, große Immobilienpakete in Deutschland einzuwerben. Die beiden jungen Männer haben damals richtig Kasse gemacht und waren fasziniert von der Welt des großen Immobilienhandels. Was für andere klappte, musste doch eigentlich auch unter eigener Regie umzusetzen sein.
Hätte man nur so weiter gemacht, S&K wäre wohl nur eine Randnotiz der Branche, eine Art effektiver Dienstleister geworden. Doch die Herren Schäfer und Köller wollten mehr, viel mehr. Man war bei den Ersten, die im Lebensversicherungs-Zweitmarkt die mögliche Einwerbung von Risikokapital sahen, um damit in Immobilien handeln zu können. Das Unternehmen wuchs, zog 2010 nach Frankfurt am Main und war mitten im großen Spiel angekommen. Von den etwas verrufenen LV-Aufkäufen ließ man zwischenzeitlich beinahe mal ab. Mit dem Hamburger Emissionshaus United Investment hatte man eine andere rechtlich saubere Variante gefunden, via dem Modell geschlossener Fonds Kapital einzuwerben.
Mitte 2011 kam mit Daniel Fritsch der dritte wichtige “Giocatore” bei S&K an. Daniel Fritsch, ein Niederbayer, gilt in der Branche als Vertriebszauberer. Nun folgten mit der Asset Trust und einem eigenen Emissionshaus schnelle weitere Schritte zur Geldakkumulation.
Die Gewinne selbst sollen aus dem Immobiliengeschäft resultieren. Dazu waren Dr. Jonas Köller und sein Team um Marvin Metzger, Marc Schraut und Alexander Dold stets zur Stelle, wenn irgendwo eine notleidende Immobilie unter den Hammer kam. Beim Kauf aus Zwangsversteigerungen konnte man lange Zeit tatsächlich Schnäppchen schnappen. Inzwischen gilt aber auch der deutsche Immobilienmarkt in diesem Einkaufsegment als gesättigt und oftmals zu teuer. Und mit einer enorm wachsenden Vertriebsstärke der Kapitaleinwerber innerhalb der S&K wuchs auch der Investitionsdruck. Wäre es nicht folglich einfacher, gleich große Immobilienpakete bei notleidenden Fonds oder Unternehmern vor jeder ZV abzukaufen?
Ein bekannter Unternehmer ist Werner K. . Er hatte es in Jahrzehnten geschafft, aus vielen kleinteiligen Immobiliengeschäften ein Vermögen für sich zu gewinnen. Ursprünglich war Werner Kindermann ein Brauereiverbundsmanager. Später überkam ihn der Elan, mit Geothermiekraftwerken noch größeres Geld zu verdienen. HotRock nennt sich sein Bohrverfahren und gleichfalls seine im badischen Karlsruhe ansässige Unternehmung. Kenner der Geothermie-Branche beurteilen das sogenannte HotRock-Verfahren als überaltert, um Geld zu verdienen. Und so wurde kolportiert, dass Werner Kindermann immer auf der Suche nach Liquiditätsreserven war.
Womöglich trafen sich Dr. Jonas Köller und Werner Kindermann irgendwann im Jahre 2010 mal in einem der vielen Clubs in Frankfurt am Main oder anderswo. Über diese Zusammenkunft kann nur spekuliert werden. Tatsächlich hatte aber der eine Geld mit gewaltigem Investitionsdruck und der andere eben womöglich kaum noch Geld und irgendwie auch Druck. Nun gilt Werner K. aber als Fuchs. Schon namhaftere Unternehmergrößen in Deutschland fühlten sich von Werner K. in der Vergangenheit nicht gerade begünstigt. Es kam zu irgendwelchen Deals mit einer geschätzten Laufzeit von je etwa 12 Monaten, in denen Dr. Jonas Köller via S&K Werner KIndermann Geld lieh mit der Besicherung durch Immobilienpakete.
Der Redaktion liegen dazu keine Beweise vor, sondern nur Aussagen. Doch vergleicht man im Referenzkatalog der S&K-Gruppe verschiedene augenfällige Positionen (Immobilienpaket in Karlsruhe mit dem Hauptmieter HotRock, MultiTec Industriepark in Mainz Hechtsheim, sowie die bildschöne Gerbermühle zwischen Frankfurt und Offenbach unweit der neuen EZB-Zentrale gelegen), entsteht Kopfkino. Zufälle können das nicht mehr sein und Gerüchte verdichten sich zur Wahrheit.
So vergingen die langen/kurzen Monate und plötzlich kamen die Objekte in Mainz Hechtsheim als auch in Karlsruhe in die Zwangsverwertung der Banken. Dabei stellte sich heraus, dass die S&K niemals eigentlicher im Grundbuch stehender Eigentümer der Objekte war. Die Verantwortung lag bei anderen. Das TÜV-Gutachten, mit dem S&K gerne wirbt, hatte diese Immobilien nie aufgeführt. Es ergibt sich ein Bild, dass eine an sich bislang fundiert arbeitende S&K-Gruppe mit der Bekanntschaft zu Werner Kindermann auch mal scheinbar lukrative Geschäfte anschieben wollte, die noch keine geworden sind.
Gemäß den Angaben des S&K-Pressesprechers Michael Oehme kann zum Stand Mai 2012 davon ausgegangen werden, dass der Immobilienbestand der S&K bereinigt bei etwa 180 Millionen EURO liegt. Eine neuerliche TÜV-Bescheinigung sei in Arbeit.
Donnerstag, 21. Juni 2012
Mittwoch, 20. Juni 2012
S&K von Schlitzohr Werner Kindermann getäuscht?
Kam die Nachricht über den Google Alert, wurde sie sofort wieder gelöscht … Da war was faul! Gut, dass es den Google Cache gibt.
von Oliver Molnar-Rohrböck -
Michael Oehme, Pressesprecher der S&K-Unternehmensgruppe aus Frankfurt am Main, ist ein netter Mensch, äußerlich jedenfalls. Er möchte das stets sehr freundlich und etwas differenziert mit den zuletzt aufgekommenen Panikmeldunden rund um Dr. Jonas Köller und Co. umgegangen wird.
Michael Oehme ist sich sicher eine “gezielte Ruf- und Geschäftsschädigung” bezüglich der eingesetzten Berichterstattung ausgemacht zu haben. Und tatsächlich ist es im Markt ein offenes Geheimnis, dass zwei frühere Mitarbeiter der S&K inzwischen gegangen wurden und nun unter eigener Flagge auch beim Lebensversicherungsankauf mitfischen wollen. Petro Demos und Diana Seitz. Ehemalige Mitstreiter der S&K Geschäftsleute. Diese Beiden stehen nun in Verdacht Internas auszuplaudern und Köller und Schäfer zu verraten.
Aber beschauen wir uns einmal die Details. Wie verhielt es sich zum Beispiel bei einer Geschäftsimmobilie in Karlsruhe, die auf den ersten (und auch auf den zweiten) Blick einen sehr interessanten Eindruck machte und zwangsweise zu sehr günstigen Konditionen angeboten wurde? Dieses Objekt war bereits in der Zwangsversteigerung, als es S&K kaufte (S&K kauft in 90% der Fälle aus Insolvenzen oder Verwertungen).
Der erste Kaufvertrag über 14 Mio. Euro scheiterte. Die Bank, welche die Versteigerung betrieb, wollte die Gewerbeimmobilie für den Betrag nicht freigeben (die Schulden des Eigentümers waren viel höher und sind es vermutlich noch!). Diese Aussagen sind nach unserer Recherche richtig.
S&K blieb nichts anders übrig als nachzubessern, also wurde ein Kaufvertrag über 14,8 Mio. Euro geschlossen (immer noch ein guter Preis, der Gutachter kam auf 26 Mio. Euro, natürlich auf Basis der Vollvermietung, aber genau die strebt S&K ja bei Objekten dieser Art immer an). Auch das stimmt, nur stellen jetzt einige Marktteilnehmer die Expertisen der Gutachter infrage.
Demach stellte sich heraus, dass das Objekt viele Probleme hatte, die beim Verkauf verschwiegen wurden (der Hauptmieter Allianz kündigte, ein weiterer Mieter meldete Insolvenz an, es gab und gibt einen Rechtsstreit mit der Stadt wegen der Stellplätze und es stellte sich heraus, dass hinter dem Mieter „Hot Rock GmbH“, der laut Mietaufstellung pünktlich die Miete zahlt, der Verkäufer selbst stünde). Insbesondere der letzte Verweis erwies sich als stimmend. Darüber, ob man diese Tatsache zuvor nicht gewußt habe, darf spekuliert werden. S&K trat vom Kaufvertrag zurück und machte Schadenersatzansprüche geltend (bis zum heutigen Tag laufen Prozesse in dieser Sache). Auch das ist faktisch wahr. Da der endgültige Kaufvertrag mit der S&K nicht abgewickelt wurde, kam das Objekt natürlich wieder in die Versteigerung!
Da die Immobilie aber neben dem Zwangsversteigerungsverfahren auch in der Zwangsverwaltung ist, waren und sind die verschwiegenen Mängel bekannt. Daher kam der Gutachter des Versteigerungsgerichts auf 16 Mio. Euro (S&K hätte also selbst unter Berücksichtigung dieses Wertes mit 14,8 Mio. Euro noch günstig eingekauft). Auch das stimmt, wenngleich die Betonung auf “hätte” liegt.
Aufgrund der 1A Lage in Karlsruhe hätte das Objekt in der Zwangsversteigerung sicher einen Wert deutlich über Gutachtenwert erzielt, erklärt Michael Oehme. Doch es kam nicht zur Versteigerung am 19.04. – scheinbar hat der Eigentümer einen anderen Käufer gefunden, was bei einer solchen „Perle“ (O-Ton von Michael Oehme) dieser Art nicht verwundere.
Dass Wichtigste: Dieses Objekt kam nie im S&K Referenzkatalog vor und ist bei der TÜV Bescheinigung des Bestands auch nicht berücksichtigt!
Die Prüfer des TÜVs haben sich nachweisen lassen, dass S&K im Grundbuch eingetragene Eigentümer sind (was beim Objekt in Karlsruhe nie der Fall war). Außerdem habe der TÜV nicht die Verkehrswerte, sondern die Einkaufspreise als Grundlage genommen. Zum Stichtag 01.07.2011 lag der Bestand bei 101 Mio. Euro (auf Basis Einkaufspreise – Gutachtenwerte deutlich höher!) – ohne das Objekt in Karlsruhe. Und auch das stimmt!
Gemäß den Angaben des S&K-Pressesprechers kommt hinzu, dass “wir vom Immobilienbestand der S&K vom 1. Juli 2011 sprechen. Zum heutigen Tag ist der bei knapp 180 Mio. Euro, eine neue TÜV Bescheinigung ist in Arbeit.”
Michael Oehme erklärt dazu weiter: “Schaut man sich die „Hochrechnung“ des Kommentators an, dann kommt man schnell zu dem Ergebnis, dass alleine der derzeitige Immobilienbesitz nicht ausschließlich durch Fondsgelder erworben werden konnte. Nochmals: wir sprechen dabei von Einkaufspreisen, nicht Gutachterwerten und nicht möglicherweise erzielbaren Verkaufspreisen! Vielmehr sieht man, dass die die S&K-Gründer einen nicht unerheblichen Teil eigenes Geld beigesteuert haben, um dieses für die Anleger erfreuliche Ergebnis zu erzielen. Und dabei sprechen wir nur vom Bestand. Über die Immobilien, die inzwischen durchgehandelt wurden, sprechen wir hierbei nicht. Wenn Sie sich dazu den Referenzkatalog von der S&K-Internetseite ziehen, werden Sie feststellen, von welchen Werten wir wirklich sprechen.”
Die S&K-Unternehmesgruppe geht davon aus, dass es dem Verfasser der falschen Behauptungen wirklich um die Sache geht. Was sich jedoch an diesem Beispiel zeigt, sei die Komplexität des Geschäftes, in dem sich S&K mit Bravour bewege. Vor arglistiger Täuschung, zumal es sich dem bei dem Verkäufer um eine nicht unbekannte „Persönlichkeit“ handelt, ist man nun nicht gefeit. Der zu erwartende Schadenersatz aus der Klage flösse dabei dem Gesamtergebnis der Gruppe zu – aufgrund der besonderen Gestaltung der Fonds also auch den Anlegern. Ein Schaden sei somit nicht entstanden – ganz im Gegenteil.
Dem aufmerksamen Beobachter sollte nicht entgangen sein, dass viele dieser strittigen Objekte wohl aus der Verflüssigungsmasse von Unternehmer-Legende Werner Kindermann kommen könnten. Wir glauben, dass auch die Frankfurter Gerbermühle zuvor im Besitz der Liegenschaften von Werner Kindermann war. Beim MultiTecPark in Mainz tun sich ähnliche Kauf- bzw. Verkaufskonstruktionen/-absichten auf. Anscheinend ist es Dr. Jonas Köller & Co. nicht gut bekommen, mit dem alten Schlitzohr Werner Kindermann “Geschäfte” zu machen.
Als Unternehmsverbund könnte man die S&K-Gruppe als schwergewichtig wahrnehmen. Wahrscheinlich können Stephan Schäfer und Dr. Jonas Köller, die beiden Macher vom Main, auch diese PR-Delle bequem aussitzen. Im Bereich des Anwerbens von Vertriebsmacht und von Vertriebsergebnissen ist S&K wirklich stark! Nicht zuletzt die Aktivitäten von S&K-Vertriebskopf Daniel Fritsch sprechen Erfolgsbände.
von Oliver Molnar-Rohrböck -
Michael Oehme, Pressesprecher der S&K-Unternehmensgruppe aus Frankfurt am Main, ist ein netter Mensch, äußerlich jedenfalls. Er möchte das stets sehr freundlich und etwas differenziert mit den zuletzt aufgekommenen Panikmeldunden rund um Dr. Jonas Köller und Co. umgegangen wird.
Michael Oehme ist sich sicher eine “gezielte Ruf- und Geschäftsschädigung” bezüglich der eingesetzten Berichterstattung ausgemacht zu haben. Und tatsächlich ist es im Markt ein offenes Geheimnis, dass zwei frühere Mitarbeiter der S&K inzwischen gegangen wurden und nun unter eigener Flagge auch beim Lebensversicherungsankauf mitfischen wollen. Petro Demos und Diana Seitz. Ehemalige Mitstreiter der S&K Geschäftsleute. Diese Beiden stehen nun in Verdacht Internas auszuplaudern und Köller und Schäfer zu verraten.
Aber beschauen wir uns einmal die Details. Wie verhielt es sich zum Beispiel bei einer Geschäftsimmobilie in Karlsruhe, die auf den ersten (und auch auf den zweiten) Blick einen sehr interessanten Eindruck machte und zwangsweise zu sehr günstigen Konditionen angeboten wurde? Dieses Objekt war bereits in der Zwangsversteigerung, als es S&K kaufte (S&K kauft in 90% der Fälle aus Insolvenzen oder Verwertungen).
Der erste Kaufvertrag über 14 Mio. Euro scheiterte. Die Bank, welche die Versteigerung betrieb, wollte die Gewerbeimmobilie für den Betrag nicht freigeben (die Schulden des Eigentümers waren viel höher und sind es vermutlich noch!). Diese Aussagen sind nach unserer Recherche richtig.
S&K blieb nichts anders übrig als nachzubessern, also wurde ein Kaufvertrag über 14,8 Mio. Euro geschlossen (immer noch ein guter Preis, der Gutachter kam auf 26 Mio. Euro, natürlich auf Basis der Vollvermietung, aber genau die strebt S&K ja bei Objekten dieser Art immer an). Auch das stimmt, nur stellen jetzt einige Marktteilnehmer die Expertisen der Gutachter infrage.
Demach stellte sich heraus, dass das Objekt viele Probleme hatte, die beim Verkauf verschwiegen wurden (der Hauptmieter Allianz kündigte, ein weiterer Mieter meldete Insolvenz an, es gab und gibt einen Rechtsstreit mit der Stadt wegen der Stellplätze und es stellte sich heraus, dass hinter dem Mieter „Hot Rock GmbH“, der laut Mietaufstellung pünktlich die Miete zahlt, der Verkäufer selbst stünde). Insbesondere der letzte Verweis erwies sich als stimmend. Darüber, ob man diese Tatsache zuvor nicht gewußt habe, darf spekuliert werden. S&K trat vom Kaufvertrag zurück und machte Schadenersatzansprüche geltend (bis zum heutigen Tag laufen Prozesse in dieser Sache). Auch das ist faktisch wahr. Da der endgültige Kaufvertrag mit der S&K nicht abgewickelt wurde, kam das Objekt natürlich wieder in die Versteigerung!
Da die Immobilie aber neben dem Zwangsversteigerungsverfahren auch in der Zwangsverwaltung ist, waren und sind die verschwiegenen Mängel bekannt. Daher kam der Gutachter des Versteigerungsgerichts auf 16 Mio. Euro (S&K hätte also selbst unter Berücksichtigung dieses Wertes mit 14,8 Mio. Euro noch günstig eingekauft). Auch das stimmt, wenngleich die Betonung auf “hätte” liegt.
Aufgrund der 1A Lage in Karlsruhe hätte das Objekt in der Zwangsversteigerung sicher einen Wert deutlich über Gutachtenwert erzielt, erklärt Michael Oehme. Doch es kam nicht zur Versteigerung am 19.04. – scheinbar hat der Eigentümer einen anderen Käufer gefunden, was bei einer solchen „Perle“ (O-Ton von Michael Oehme) dieser Art nicht verwundere.
Dass Wichtigste: Dieses Objekt kam nie im S&K Referenzkatalog vor und ist bei der TÜV Bescheinigung des Bestands auch nicht berücksichtigt!
Die Prüfer des TÜVs haben sich nachweisen lassen, dass S&K im Grundbuch eingetragene Eigentümer sind (was beim Objekt in Karlsruhe nie der Fall war). Außerdem habe der TÜV nicht die Verkehrswerte, sondern die Einkaufspreise als Grundlage genommen. Zum Stichtag 01.07.2011 lag der Bestand bei 101 Mio. Euro (auf Basis Einkaufspreise – Gutachtenwerte deutlich höher!) – ohne das Objekt in Karlsruhe. Und auch das stimmt!
Gemäß den Angaben des S&K-Pressesprechers kommt hinzu, dass “wir vom Immobilienbestand der S&K vom 1. Juli 2011 sprechen. Zum heutigen Tag ist der bei knapp 180 Mio. Euro, eine neue TÜV Bescheinigung ist in Arbeit.”
Michael Oehme erklärt dazu weiter: “Schaut man sich die „Hochrechnung“ des Kommentators an, dann kommt man schnell zu dem Ergebnis, dass alleine der derzeitige Immobilienbesitz nicht ausschließlich durch Fondsgelder erworben werden konnte. Nochmals: wir sprechen dabei von Einkaufspreisen, nicht Gutachterwerten und nicht möglicherweise erzielbaren Verkaufspreisen! Vielmehr sieht man, dass die die S&K-Gründer einen nicht unerheblichen Teil eigenes Geld beigesteuert haben, um dieses für die Anleger erfreuliche Ergebnis zu erzielen. Und dabei sprechen wir nur vom Bestand. Über die Immobilien, die inzwischen durchgehandelt wurden, sprechen wir hierbei nicht. Wenn Sie sich dazu den Referenzkatalog von der S&K-Internetseite ziehen, werden Sie feststellen, von welchen Werten wir wirklich sprechen.”
Die S&K-Unternehmesgruppe geht davon aus, dass es dem Verfasser der falschen Behauptungen wirklich um die Sache geht. Was sich jedoch an diesem Beispiel zeigt, sei die Komplexität des Geschäftes, in dem sich S&K mit Bravour bewege. Vor arglistiger Täuschung, zumal es sich dem bei dem Verkäufer um eine nicht unbekannte „Persönlichkeit“ handelt, ist man nun nicht gefeit. Der zu erwartende Schadenersatz aus der Klage flösse dabei dem Gesamtergebnis der Gruppe zu – aufgrund der besonderen Gestaltung der Fonds also auch den Anlegern. Ein Schaden sei somit nicht entstanden – ganz im Gegenteil.
Dem aufmerksamen Beobachter sollte nicht entgangen sein, dass viele dieser strittigen Objekte wohl aus der Verflüssigungsmasse von Unternehmer-Legende Werner Kindermann kommen könnten. Wir glauben, dass auch die Frankfurter Gerbermühle zuvor im Besitz der Liegenschaften von Werner Kindermann war. Beim MultiTecPark in Mainz tun sich ähnliche Kauf- bzw. Verkaufskonstruktionen/-absichten auf. Anscheinend ist es Dr. Jonas Köller & Co. nicht gut bekommen, mit dem alten Schlitzohr Werner Kindermann “Geschäfte” zu machen.
Als Unternehmsverbund könnte man die S&K-Gruppe als schwergewichtig wahrnehmen. Wahrscheinlich können Stephan Schäfer und Dr. Jonas Köller, die beiden Macher vom Main, auch diese PR-Delle bequem aussitzen. Im Bereich des Anwerbens von Vertriebsmacht und von Vertriebsergebnissen ist S&K wirklich stark! Nicht zuletzt die Aktivitäten von S&K-Vertriebskopf Daniel Fritsch sprechen Erfolgsbände.
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Die Fonds geben der S + K dann Darlehen, damit diese angeblich Immobilien kaufen können und dadurch sollen Renditen an die Fonds für die Anleger zurückfließen. Das Problem ist nur, dass mindestens 50-70 % des eingesammelten Kapitals bisher für die Expansion in den Vertrieb, ins Marketing und in Personal gesteckt wurde. Mit der anonymen Beteiligung an der Finanzwelt haben die sogar ein eigenes Finanzmagazin. Da braucht man sich nur den neuen Chef vom Dienst ansehen.
Rechnet doch mal nach, nach eigenen Angaben hat S + K ca. 70 Angestellte in Frankfurt beschäftigt, das sind nach vorsichtiger Schätzung mindestens 500.000 € Lohnkosten, dazu kommen die vielen externen welche ebenfalls auf der Zahlliste der S + K stehen. Das sind wenn man günstig rechnet mindestens 7 – 10 Mio. Euro im Jahr, Dazu kommen die Firmen welche gegründet und gekauft wurden sowie die Gelder welche Vertriebe im Vorhinein kassiert haben. Mir sind da Summen von 250.000 € bis zu 750.000 € bekannt. Das bedeutet, die haben alleine in den letzten 12 Monaten mindestens 15 Mio. Euro ausgegeben. Bei einer angeblichen Platzierung von 30. Mio. macht das satte 50% des eingesammelten Kapitals, dabei wurden die hohen Provisionen noch nicht berücksichtigt.
Ich bin gerade dabei alle Verbindungen und alle wesentlichen handelnden Personen zusammen zu stellen. Es wäre nett, wenn Ihr mir in diesem Forum behilflich sein könntet. Bitte konkrete Firmenangeben und die handelnden Personen angeben sowie deren Machenschaften vor S + K. Hier braut sich gewaltig was zusammen. Da sollen angeblich auch Motorradfahrer und Russen die Finger drin haben. Da ich so viele Informationen wie möglich benötige um einen rechtssicheren Artikel über die Immobilienmaffia schreiben zu können, benötige ich Fakten.
So wie es scheint, hat dieser Michael Oehme überall die Finger drin. Das Internet ist übersät von Lobeshymnen über die S + K sowie deren Beteiligungsunternehmen, allerdings ist dieser scheinbar schon in die Schweiz abgetaucht. Im Rahmen meiner Recherche musste ich feststellen dass eine Finanzmarketingfirma und er selbst nicht an der angeblichen Adresse in Friedberg sitzt, es sei denn er hätte in einem Briefkasten platz und ich hätte Ihn deshalb nicht gefunden.