Was es doch für Zufälle gibt. Kaum kündigte der Finanznachrichten-dienst GoMoPa.net vor drei Tagen am 31. Juli 2012 an, unter dem Motto "Dickes Portfolio, aber kein Verkauf" über die Werthaltigkeit der Immobilien-Investments der Deutschen S&K Sachwert AG aus Frankfurt am Main berichten zu wollen, verbreitete die S&K noch am selben Tag um 21.24 Uhr die Erfolgsmeldung: Der S&K sei nach langen Verhandlungen der Verkauf von 100.000 Quadratmetern Gewerbemietflächen mit einem Wert von 107 Millionen Euro an einen institutionellen Investor gelungen.In aller Ausführlichkeit und geradezu euphorisch schildert Pressesprecher Christoph Gruhn aus der Frankfurter Firmenzentrale in der Kennedyallee 129, wie es der S&K dabei gelungen sei, die Finanzämter auszutricksen. S&K zahle keine Gewinnsteuer, der Käufer keine Grunderwerbssteuer.
Dieses Modell an sich ist absolut legal und gerade bei vielen Bauträgern sehr angesagt. Was allerdings "riecht", wie ein Bauträger gegenüber GoMoPa.net erläuterte, ist bei S&K der Versuch, den Käufer zu verschleiern. Normalerweise wird dieser bei den Objektgesellschaften (meist eine Kommanditgesellschaft) ins Handelsregister eingetragen. Und da kann jeder nachschauen. Natürlich nur, wenn es wirklich einen Eigentümerwechsel gegeben hat.
S&K sagt weder, in welcher Form die Objektgesellschaften existieren, noch wie sie heißen, noch wie der Käufer heißt. Das sei in der Branche absolut unüblich und "rieche" eben.
S&K beschreibt den Deal angeblich zum Wohle der Investoren, die der S&K einen Kredit von insgesamt 64 Millionen Euro anvertraut haben, so (Auszug):
Zitat:
Die Liegenschaften, allesamt in der Hand von fünf einzelnen Objektgesellschaften, wurden im Rahmen eines "share deals" an einen institutionellen Investor weiterveräußert. Dabei verbleiben die Immobilien in der Hand der Objektgesellschaften, lediglich die Eigentumsverhältnisse der Gesellschaften verändern sich. Im vorliegenden Fall überträgt die S&K Gruppe 94 % der Anteile an den neuen Eigentümer.
Über diesen Weg profitieren beide Seiten vom Verkauf. Denn einerseits ist der Verkauf von GmbH Anteilen weitestgehend steuerbefreit, andererseits wird bei Übertragung von maximal 94 % der Anteile für den neuen Eigentümer keine Grunderwerbssteuer fällig. Durch diesen Schritt sichert der Frankfurter Konzern sich und seinen Investoren alleine mit dieser Transaktion ein Vielfaches des Gesamtergebnisses aus 2011 ...
Zusätzlich behält die S&K Gruppe auch das Asset Management der veräußerten Objekte im Haus, wodurch in den kommenden Jahren weitere stabile Einnahmen zu verzeichnen sein werden ...
Im aktuell vorliegenden Fall haben die Vertragsparteien Stillschweigen über die Identität des Käufers vereinbart.
Im Klartext heißt das: Im Grundbuch ändert sich gar nichts. Die S&K bleibt augenscheinlich der Besitzer, kassiert ja sogar weiter die Miete. Dennoch gehört die Immobilie in Wirklichkeit gar nicht mehr der S&K (nur noch zu 6 Prozent). Wem die 94 Prozent gehören, bleibt geheim.
Auf diese Art und Weise kann man Immobilien untereinander oder mit Fremden unendlich hin- und herschieben, ohne, dass das Finanzamt und erst Recht nicht ein Anleger den wahren Besitzer der Immobilien erkennen kann. Scheinbar bleibt es die S&K.
Die Sparkasse Miltenberg kündigten bereits am 11. April 2012 die Konten des S&K-Gründers und Geschäftsführers Jonas Köller (31), die dessen Eltern für ihn führten, mit der Begründung: "Die Komplexität der Unternehmensgruppe ... ist für uns nicht transparent. Die Umsätze sind ... für uns nicht nachvollziehbar. Wir möchten ... die Geschäftsbeziehung ... nicht weiter ausbauen."
Für die S&K kein Beinbruch. Sie arbeitet nicht mit Bankkrediten. S&K borgt sich das Geld von Anlegern. Diese haben nicht die Möglichkeit, so genau nachzuschauen.
GoMoPa.net wollte von Jonas Köller und seinem Geschäftspartner Stephan Schäfer (33) wissen, welche Immobilien denn nun genau verkauft wurden, wo diese sich befinden, ob man beim Verkauf Verluste in Kauf genommen habe und warum der institutionelle Käufer unbedingt geheim bleiben will.
GoMoPa.net bekam keine Antwort. Also bleibt es weiter ein Rätsel, zu welchem Objekt das Foto gehört, dass S&K in seiner Pressemitteilung verbreitete (siehe Foto oben): Es zeigt in Nahaufnahme einen gelben Stahlgittermast mit Werbeschildern von deutschlandweiten Händlerketten wie Takko, Apollo Optik oder NKD und einen Bargeldautomaten der Sparda-Bank.
So undurchsichtig wie beim Immobilienverkauf geht es auch bei Wohnungsankäufen und Investitionen in Vertriebsstrukturen zu.
300 überschuldete Wohnungen in Sachsen
Bereits am 12. Juli 2012 bekam die Deutsche S&K Sachwert AG den Zuschlag für den Kauf der 300 Wohnungen der Roßweiner Wohnungsverwaltungs GmbH aus Sachsen von den Stadtverordneten. Die RWV GmbH gehört zu 100 Prozent der mittelsächsischen Stadt Roßwein.
Warum wird dieser Ankauf einer ganzen städtischen Wohnungsgesellschaft von der S&K nicht als Erfolg publiziert, obwohl S&K eine schnelle Presseabteilung unterhält?
GoMoPa.net fragte bei der RWV GmbH nach, wo möglicherweise der Hund begraben liege. Geschäftsführer Jörg Neumann (62) sieht erst mal einen ganz simplen Grund: "Die Rechtsaufsichtsbehörde des Landkreises Mittelsachsen muss noch zustimmen."
Aber dann schiebt er nach: "Die Deutsche S&K Sachwert AG hat eine Investitionsverpflichtung unterschrieben."
Was das heißt, kann man in der Sächsischen Zeitung nachlesen. Dort hatte der im Urlaub weilende Bürgermeister noch einen Tag vor der Abstimmung der Stadtverordneten am 12. Juli 2012 gesagt, dass die Wohnungsgesellschaft insolvent sei, würde sie nicht verkauft werden.
Der Deal sieht laut Sächsischer Zeitung so aus: S&K übernimmt 5,8 Millionen Darlehen der RWV und auch noch 840.000 Euro Bürgschaft der Kommune. Und verpflichtet sich außerdem, in die 300 Wohnungen zu investieren. Die Stadtväter können sich da nur die Hände reiben.
Die Mieteinnahmen scheinen in Roßwein nicht besonders hoch zu sein, die Nachfrage nach den Wohnungen der RWV wohl auch nicht. Wie Sauerbier wird zum Beispiel seit dem 11. November 2011 eine 3-Zimmerwohnung mit angeblich herrlicher Aussicht über Roßwein in der Bahnhofstraße 8 angeboten. Vergeblich, obwohl die sanierte Altbauwohnung (78,4 Quadratmeter) im 3. Stock für 320 Euro kalt plus 90 Euro Betriebskosten sowie einer Kaution von 300 Euro zu haben ist.
"An den Mieten wird sich nach dem Verkauf an die Deutsche S&K Sachwert AG auch nichts ändern", verspricht RWV-Geschäftsführer Neumann gegenüber GoMoPa.net.
Wie daraus für die Anleger eine Rendite erzielt werden soll, bleibt schleierhaft.
92 Objekte in Niedersachsen: Schrottimmobilien um der Provision willen?
Ein ebenfalls unwirtschaftlich erscheinender Immobilien-Ankauf in Niedersachsen lässt noch auf ein weiteres Motiv der S&K-Gründer schließen. Schäfer und Köller sind ja nicht nur Kreditnehmer von Anlegern, sondern zugleich auch Makler und Vertriebler - und da könnten bei solchen Deals auch auch dicke Provisionen winken.
Nach Informationen des Finanzmarkt-Dienstes Nawito aus Wächtersbach in Hessen habe die S&K vor kurzem von einem Kölner Immobilienunternehmen ein ganzes Paket von 92 Immobilien im Großraum Braunschweig, Hildesheim und Hannover übernommen.
Auch hier ist es nicht nachvollziehbar, warum S&K sich weigert, den Verkäufer zu nennen. Fürchtet S&K, dass der Verkäufer pikante Einzelheiten aus dem Verkauf erzählen könnte? Zum Beispiel über die Höhe der Provisonen?
Warum S&K sich auf den Deal einließ, obwohl der Verkäufer 1.200 Euro pro Quadratmeter verlangt haben soll, versetzt Branchenkenner in Erstaunen. Bei einem Weiterverkauf im strukturschwachen Norden Deutschlands ist kaum die Hälfte dieses Preises realistisch.
S&K-Einkaufsleiter Alexander Dold will von einem überteuerten Einkauf nichts wissen, er stellt den Kauf sogar als Schnäppchen dar.
"Wir haben vor", so Dold wörtlich, "aufgrund des sehr günstigen Kaufpreises, den Exit durch Blockverkauf anzugehen und manche Objekte durch Privatisierung wieder rasch zu veräußern. Wir gehen davon aus, da das Marktumfeld aktuell so gut ist, dass wir dies in den nächsten 2 bis 3 Monaten geschafft haben werden. Interessenten für einzelne Häuser aber auch für einzelne Wohnungen haben wir schon."
Neben diesen "Schnäppchenwohnungen" in Roßwein und in Häuserblöcken in Niedersachsen steht auf der anderen Seite des als Sicherheit für die Anlegerkredite dienenden S&K-Portfolios auch eine Traumvilla auf Mallorca. Ein Weiterverkauf erscheint auch hier sehr ambitioniert zu sein.
Angeblich sei der Immobilienmarkt auf Mallorca völlig abgekoppelt von der spanischen Immobilienkrise auf dem Festland, versuchte S&K in einer Presseerklärung im Mai diesen Jahres zu entschuldigen, dass die eigens in Palma gegründete Tochtergesellschaft S&K Sachwert Mallorca S.L. in Palmas Stadtteil Son Vida fast 7,5 Millionen Euro für eine Villa (900 Quadratmeter Wohnfläche auf 6.000 Quadratmetern Grund) hingelegt hat.
Auch hier ist wie bei den Objekten in Großwein und Hannover eine Veräußerung mit Gewinn äußerst fraglich. Doch im Fall der Luxusvilla fährt S&K ein ganz besonderes Verkaufsgeschütz auf: ein Gerücht über eine möglicherweise prominente Nachbarschaft.
In der Pressemitteilung vom 10. Mai 2012 heißt es dazu wörtlich:
Zitat:
Angeblich interessiert sich Formel 1 Chefvermarkter Bernie Ecclestone für das direkte Nachbarobjekt, das berühmte Chamäleon Haus, das derzeit von Engel & Völkers für 29 Millionen Euro angeboten wird. Damit stiege auch der Preis des S&K-Objektes. Aber auch so ist sich S&K Vorstand Dr. Jonas Köller sicher, der Erwerb der Villa in Son Vida ist nicht nur ein gelungener Einstieg in das internationale Geschäft, sondern auch eine herausragende Chance für die Investoren an seinem Unternehmen.
7 Millionen Euro für ein Geldverbrennungs-Fondshaus
Um noch mehr Investoren (Kreditgeber) für die S&K zu gewinnen, gibt die S&K auch schon mal 7 Millionen Euro für die Kunden- und Vertriebskontakte des angeschlagenen, aber dafür alteingesessenen Münchner Fondshauses DCM Deutsche Capital Management AG aus. Wie werthaltig ist diese Investition?
Im Juni diesen Jahres habe man die DCM Service GmbH und die DCM Verwaltungs GmbH übernommen, sie gingen in das Eigentum der S&K Asset GmbH über.
Sonderbar sei daran, dass keine Strategie hinter diesen Deals erkennbar wäre, schrieb der Branchendienst Nawito. Die DCM AG selbst war erst kurz zuvor von einem polnischen Investor mit dem Namen Texon übernommen worden, der offensichtlich auch nur Kontakte nach Deutschland suchte, weil er zwar Rechte zum Bau von Windparks besitze, aber noch nicht einen einzigen gebaut hat. Der polnische Investor zeigte zuvor keinerlei erkennbare Geschäftstätigkeit.
Was die S&K Gruppe mit den beiden Managementgesellschaften für die noch laufenden DCM-Fonds vorhat, liegt im Dunkeln.
Etliche DCM-Immobilienfonds sollen gerade ohne Not durch Missmanagement Anlegergelder in Millionenhöhe verbrannt haben, wie Rechtsanwalt Dr. Ralf Stoll aus Lahr im Schwarzwald bemängelt, weil das Management Beteiligungen an geschlossenen Fonds mit - überwiegend - werthaltigen Immobilien in eine wertlose Aktieninhaberschaft umwandelte.
S&K kaufte sich von der DCM wahrlich keine gute Leistungsbilanz, in den Bestandsfonds schlummern unzählige Probleme. Das Motiv muss also woanders liegen.
Im Mai diesen Jahres war die langjährige DCM-Vertriebschefin Alexandra Wiedmann bei der eben erst gegründeten S&K Vertriebs AG zum Vorstand berufen worden. Das spricht dafür, dass es S&K bei dem Kauf der DCM-Gesellschaften lediglich auf die Vertriebs- und Kundenkontakte der DCM abgesehen hat als auf mögliche Gewinne.
Über die DCM-Gesellschaften kontrolliert man zugleich auch den Geldfluss aller noch vorhandenen Immobilienfonds der DCM AG und wisse auch, wann eine Insolvenz ansteht, aus der man dann billig eine Immobilie kaufen könnte.
Von diesem Investment will die S&K gerade nicht mehr so viel wissen, der Deal sei rückabgewickelt worden, versicherte Stephan Schäfer dem Branchendienst Nawito, blieb aber einen Nachweis für die Rückabwicklung schuldig. Nun denn ...
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