Der Blindpool-FondS gewährt der Deutschen S&K Sachwert AG ein Darlehen. Das geplante Fondsvolumen inklusive Agio Soll bei 31,5 Millionen Euro liegen. 15.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio Sind als MindeSteinlage zu zeichnen. Die im Handelsregister einzutragende Haftsumme liegt bei fünf Prozent des Zeichnungsbetrags. Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen, die der Abgeltungssteuer unterliegen. Zum 31. Dezember 2023 kann eine Beteiligung ordentlich gekündigt werden. Darüber hinaus besitzen die Anleger ein Sonderkündigungsrecht ab dem sechsten Jahr zum Ende eines jeden Geschäftsjahre gegen Rückzahlung ihres Eigenkapitals ohne Agio – allerdings ist dieses Recht insoweit begrenzt, dass nur zehn Prozent des gesamten Fonds-Eigenkapitals gekündigt werden dürfen. Laut Initiator wird es zukünftig weitere United-Investors-Fonds geben, die der Deutschen S&K Sachwert AG ein Darlehen zur Verfügung Stellen.
Die Deutsche S&K Sachwert AG wurde im Jahr 2009 extra für diesen und weitere Fonds gegründet. Ihre einzige Gesellschafterin ist die S&K Holding GmbH. Nach Angaben von United Investors werden zukünftig 30 Mitarbeiter der S&K-Gruppe in die Deutsche S&K Sachwert AG übergehen. Das Stammkapital der AG Soll auf eine Million Euro bei Fondsschließung erhöht werden, so der Initiator. Gemäß Rahmenvereinbarung zwischen der United Investors Emissionshaus GmbH und verschiedenen S&K-Gesellschaften werden zum Stichtag 31. Dezember 2010 alle Immobilienaktivitäten der S&K-Gruppe in der Deutschen S&K Sachwert AG vereint. Hauke Bruhn und Thomas Gloy sind im dreiköpfigen Aufsichtsrat der Deutschen S&K Sachwert AG vertreten. Laut Initiator ist United Investors auch beratend für die Deutsche S&K Sachwert tätig und führt ihre Buchhaltung.
Die S&K Gruppe handelt seit dem Jahr 2003 mit Immobilien, primär mit Wohnhäusern und Wohnungen in den alten Bundesländern. Dabei kauft sie Immobilien ein, hält diese nur wenige Monate, um sie dann teurer wieder zu verkaufen. Der Gewinn soll hauptsächlich aus dem Objekteinkauf zu Preisen deutlich unter dem Verkehrswert hervorgehen. Zwischen Dezember 2005 und April 2009 hat das Unternehmen 290 Immobilien für insgesamt 15,6 Millionen Euro erworben und 208 davon wieder verkauft – bei einem Verkaufserlös in Höhe von 25,6 Millionen Euro. Laut United Investors hat die Deutsche S&K Sachwerte AG im Rahmen des ersten Fonds mit Immobilien besicherte Forderungen in Höhe von 6,6 Millionen Euro angekauft und die Immobilien für 8,9 Millionen Euro wieder veräußert. Leider gibt es keine Ratings zum Unternehmen oder seiner Gesellschafterin, so der Initiator.
Die Darlehensnehmerin nimmt auch Mittel aus dem Erwerb von Lebensversicherungsverträgen in Anspruch, die von ihrer Schwestergesellschaft, der S&K Sachwert AG, stammen. Aus dieser Konstellation ergeben sich Interessenkollisionen. Laut United Investors werden keine Gelder des Fonds an die S&K Sachwert AG beziehungsweise in den Bereich „Lebensversicherungs-Zweitmarkt“ fließen.
Darlehen als Fondsgegenstand.
Die Deutsche S&K Sachwert AG wird das ihr zur Verfügung gestellte Kapital an ihre Tochtergesellschaften weiterleiten, die damit mittelbar und unmittelbar in Immobilien investieren. Hinsichtlich der Verwendung des Darlehens gibt es vertraglich jedoch keine weiteren Einschränkungen – unhaltbar für einen Blindpool. Investiert werden soll beispielsweise in Immobilien im Rahmen von Zwangsversteigerungen oder in den Ankauf zahlungsgestörter, durch Immobilien abgesicherte Forderungen, die über den Immobilienverkauf beglichen werden können. Der Darlehensvertrag wurde im Juli 2010 abgeschlossen und läuft bis zum 31. Dezember 2023. Das Darlehen soll über Grundschulden in Höhe von 140 Prozent des Anschaffungspreises der jeweiligen Immobilie oder den Abtritt von Forderungen besichert werden. Die Besicherung erfolgt laut United Investors vorrangig, es sei denn, es besteht die Finanzierung einer Bank. United Investors plant die Schaffung eines Sicherheitenpools mit diesem und zukünftigen Fonds, die der Deutschen S&K-Sachwert AG ebenfalls ein Darlehen gewähren. Nach Aussagen von United Investors sollen alle Darlehensgeber-Fonds gleichberechtigt am Pool teilnehmen. Die Darlehensnehmerin soll dann die Sicherheiten an diesen Pool bestellen. Im Prospekt fehlen erklärende Angaben zum geplanten Sicherheitenpool. Der Darlehenszinssatz beträgt elf Prozent jährlich. Sollte die Darlehensnehmerin vor Berücksichtigung der Bonuszinsen einen ausschüttungsfähigen Gewinn erwirtschaftet haben, erhält der Fonds Bonuszinsen bis zu maximal 3,5 Prozent des Darlehensbetrags. Das Darlehen ist am Ende der Laufzeit in einem Betrag zu tilgen. Der Fonds ist berechtigt, jährlich bis zu zehn Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme als Sondertilgung einzufordern.
Finanzierung.
Der Fonds finanziert sich vollständig aus Eigenkapital. Allerdings gibt es keine Beschränkungen der Darlehensnehmerin hinsichtlich der Finanzierung ihrer Projekte. Verzinst wird das gesamte Fondsvolumen ohne Agio, denn zunächst fließt dieses an die Darlehensnehmerin. Diese nutzt 81,4 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio für Investitionen, die in engerem bis weitestgehendem Zusammenhang mit Immobilien stehen, auch für laufende Kosten, 0,2 Prozent bilden eine Liquiditätsreserve, 18,4 Prozent fließen als Fondsnebenkosten an United Investors beziehungsweise Dritte zurück, das ist relativ viel.
Verlaufsprognose.
United Investors geht davon aus, dass ab dem Jahr 2011 elf Prozent Zinsen jährlich an den Fonds gezahlt werden. Auf die Kalkulation von Bonuszinsen wurde verzichtet. Für laufende Fondsnebenkosten fallen im ersten vollen Jahr 0,66 Prozent des Eigenkapitals an. Außerdem erhält die geschäftsführende Kommanditistin 15 Prozent der Bonuszinsen als Vorabgewinn. Die kumulierte Liquiditätsreserve baut sich von etwa 244.000 Euro im Jahr 2012 auf rund 1,14 Millionen Euro im Jahr 2022 auf. Ende 2023 soll der Darlehensbetrag an den Fonds zurückfließen.
Rückfluss.
Während der 13,5 Jahre Fondslaufzeit sollen die Anleger insgesamt 188 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio nach Steuern zurückerhalten. Die IRR-Rendite nach Steuern beträgt 6,61 Prozent pro Jahr.
Vertragsgestaltung.
Treuhänderin und Fondsgeschäftsführung sind verbundene Unternehmen. Die Anleger haben selbst im Rahmen der Gesellschafterversammlung keinen Einfluss auf Angelegenheiten, die die Immobilieninvestitionen betreffen. Bei einer etwaigen Rückabwicklung wegen unzureichender Platzierungsergebnisse hätten die Anleger kein vertragliches Recht auf die vollständige Rückzahlung ihrer Einlage. Treten nach Weisung eines Treugebers neue Umstände ein, darf die Treuhänderin nach pflichtgemäßem Ermessen abstimmen.
Meinung
Über ein Darlehen partizipiert der Fonds am Erfolg einer Gesellschaft, die bei ihrer Investitionstätigkeit nicht nach dem Motto vorgehen kann: die guten Immobilien für mich und die weniger guten für den Fonds. Ganz nebenbei kann der Anleger an Immobilieninvestitionen indirekt teilhaben, ohne dass seine steuerliche Drei-Objekt-Grenze belastet wird. Die an und für sich gute Idee ist jedoch mit wesentlichen Schwachstellen verknüpft: Die Darlehensgelder des Fonds sind leider nicht zweckgebunden und können in nicht festgelegtem Ausmaße für irgendwelche laufenden Kosten der Darlehensnehmerin verwendet werden. Vorgesehen ist die Investition in Immobilienprodukte, wobei der Schwerpunkt auf den riskanten Bereichen Immobilienspekulationen und immobilienunterlegte Forderungsankäufe liegt. Auf die Angabe qualifizierter Bonitätsauskünfte Dritter oder testierter Gewinnangaben für die Darlehensnehmerin oder ihrer Gesellschafterin hat United Investors zudem verzichtet, so dass den Anlegern die notwendige Sicherheit, an wen ihr Geld eigentlich geht, fehlt – ganz abgesehen davon, dass die Gelder auch an Tochtergesellschaften weitergeleitet werden können. Dem ist lediglich die Aufsichtsratsfunktion zweier Geschäftsführer des Emissionshauses entgegenzusetzen.
Die Deutsche S&K Sachwert AG wurde im Jahr 2009 extra für diesen und weitere Fonds gegründet. Ihre einzige Gesellschafterin ist die S&K Holding GmbH. Nach Angaben von United Investors werden zukünftig 30 Mitarbeiter der S&K-Gruppe in die Deutsche S&K Sachwert AG übergehen. Das Stammkapital der AG Soll auf eine Million Euro bei Fondsschließung erhöht werden, so der Initiator. Gemäß Rahmenvereinbarung zwischen der United Investors Emissionshaus GmbH und verschiedenen S&K-Gesellschaften werden zum Stichtag 31. Dezember 2010 alle Immobilienaktivitäten der S&K-Gruppe in der Deutschen S&K Sachwert AG vereint. Hauke Bruhn und Thomas Gloy sind im dreiköpfigen Aufsichtsrat der Deutschen S&K Sachwert AG vertreten. Laut Initiator ist United Investors auch beratend für die Deutsche S&K Sachwert tätig und führt ihre Buchhaltung.
Die S&K Gruppe handelt seit dem Jahr 2003 mit Immobilien, primär mit Wohnhäusern und Wohnungen in den alten Bundesländern. Dabei kauft sie Immobilien ein, hält diese nur wenige Monate, um sie dann teurer wieder zu verkaufen. Der Gewinn soll hauptsächlich aus dem Objekteinkauf zu Preisen deutlich unter dem Verkehrswert hervorgehen. Zwischen Dezember 2005 und April 2009 hat das Unternehmen 290 Immobilien für insgesamt 15,6 Millionen Euro erworben und 208 davon wieder verkauft – bei einem Verkaufserlös in Höhe von 25,6 Millionen Euro. Laut United Investors hat die Deutsche S&K Sachwerte AG im Rahmen des ersten Fonds mit Immobilien besicherte Forderungen in Höhe von 6,6 Millionen Euro angekauft und die Immobilien für 8,9 Millionen Euro wieder veräußert. Leider gibt es keine Ratings zum Unternehmen oder seiner Gesellschafterin, so der Initiator.
Die Darlehensnehmerin nimmt auch Mittel aus dem Erwerb von Lebensversicherungsverträgen in Anspruch, die von ihrer Schwestergesellschaft, der S&K Sachwert AG, stammen. Aus dieser Konstellation ergeben sich Interessenkollisionen. Laut United Investors werden keine Gelder des Fonds an die S&K Sachwert AG beziehungsweise in den Bereich „Lebensversicherungs-Zweitmarkt“ fließen.
Darlehen als Fondsgegenstand.
Die Deutsche S&K Sachwert AG wird das ihr zur Verfügung gestellte Kapital an ihre Tochtergesellschaften weiterleiten, die damit mittelbar und unmittelbar in Immobilien investieren. Hinsichtlich der Verwendung des Darlehens gibt es vertraglich jedoch keine weiteren Einschränkungen – unhaltbar für einen Blindpool. Investiert werden soll beispielsweise in Immobilien im Rahmen von Zwangsversteigerungen oder in den Ankauf zahlungsgestörter, durch Immobilien abgesicherte Forderungen, die über den Immobilienverkauf beglichen werden können. Der Darlehensvertrag wurde im Juli 2010 abgeschlossen und läuft bis zum 31. Dezember 2023. Das Darlehen soll über Grundschulden in Höhe von 140 Prozent des Anschaffungspreises der jeweiligen Immobilie oder den Abtritt von Forderungen besichert werden. Die Besicherung erfolgt laut United Investors vorrangig, es sei denn, es besteht die Finanzierung einer Bank. United Investors plant die Schaffung eines Sicherheitenpools mit diesem und zukünftigen Fonds, die der Deutschen S&K-Sachwert AG ebenfalls ein Darlehen gewähren. Nach Aussagen von United Investors sollen alle Darlehensgeber-Fonds gleichberechtigt am Pool teilnehmen. Die Darlehensnehmerin soll dann die Sicherheiten an diesen Pool bestellen. Im Prospekt fehlen erklärende Angaben zum geplanten Sicherheitenpool. Der Darlehenszinssatz beträgt elf Prozent jährlich. Sollte die Darlehensnehmerin vor Berücksichtigung der Bonuszinsen einen ausschüttungsfähigen Gewinn erwirtschaftet haben, erhält der Fonds Bonuszinsen bis zu maximal 3,5 Prozent des Darlehensbetrags. Das Darlehen ist am Ende der Laufzeit in einem Betrag zu tilgen. Der Fonds ist berechtigt, jährlich bis zu zehn Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme als Sondertilgung einzufordern.
Finanzierung.
Der Fonds finanziert sich vollständig aus Eigenkapital. Allerdings gibt es keine Beschränkungen der Darlehensnehmerin hinsichtlich der Finanzierung ihrer Projekte. Verzinst wird das gesamte Fondsvolumen ohne Agio, denn zunächst fließt dieses an die Darlehensnehmerin. Diese nutzt 81,4 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio für Investitionen, die in engerem bis weitestgehendem Zusammenhang mit Immobilien stehen, auch für laufende Kosten, 0,2 Prozent bilden eine Liquiditätsreserve, 18,4 Prozent fließen als Fondsnebenkosten an United Investors beziehungsweise Dritte zurück, das ist relativ viel.
Verlaufsprognose.
United Investors geht davon aus, dass ab dem Jahr 2011 elf Prozent Zinsen jährlich an den Fonds gezahlt werden. Auf die Kalkulation von Bonuszinsen wurde verzichtet. Für laufende Fondsnebenkosten fallen im ersten vollen Jahr 0,66 Prozent des Eigenkapitals an. Außerdem erhält die geschäftsführende Kommanditistin 15 Prozent der Bonuszinsen als Vorabgewinn. Die kumulierte Liquiditätsreserve baut sich von etwa 244.000 Euro im Jahr 2012 auf rund 1,14 Millionen Euro im Jahr 2022 auf. Ende 2023 soll der Darlehensbetrag an den Fonds zurückfließen.
Rückfluss.
Während der 13,5 Jahre Fondslaufzeit sollen die Anleger insgesamt 188 Prozent ihres Eigenkapitals inklusive Agio nach Steuern zurückerhalten. Die IRR-Rendite nach Steuern beträgt 6,61 Prozent pro Jahr.
Vertragsgestaltung.
Treuhänderin und Fondsgeschäftsführung sind verbundene Unternehmen. Die Anleger haben selbst im Rahmen der Gesellschafterversammlung keinen Einfluss auf Angelegenheiten, die die Immobilieninvestitionen betreffen. Bei einer etwaigen Rückabwicklung wegen unzureichender Platzierungsergebnisse hätten die Anleger kein vertragliches Recht auf die vollständige Rückzahlung ihrer Einlage. Treten nach Weisung eines Treugebers neue Umstände ein, darf die Treuhänderin nach pflichtgemäßem Ermessen abstimmen.
Meinung
Über ein Darlehen partizipiert der Fonds am Erfolg einer Gesellschaft, die bei ihrer Investitionstätigkeit nicht nach dem Motto vorgehen kann: die guten Immobilien für mich und die weniger guten für den Fonds. Ganz nebenbei kann der Anleger an Immobilieninvestitionen indirekt teilhaben, ohne dass seine steuerliche Drei-Objekt-Grenze belastet wird. Die an und für sich gute Idee ist jedoch mit wesentlichen Schwachstellen verknüpft: Die Darlehensgelder des Fonds sind leider nicht zweckgebunden und können in nicht festgelegtem Ausmaße für irgendwelche laufenden Kosten der Darlehensnehmerin verwendet werden. Vorgesehen ist die Investition in Immobilienprodukte, wobei der Schwerpunkt auf den riskanten Bereichen Immobilienspekulationen und immobilienunterlegte Forderungsankäufe liegt. Auf die Angabe qualifizierter Bonitätsauskünfte Dritter oder testierter Gewinnangaben für die Darlehensnehmerin oder ihrer Gesellschafterin hat United Investors zudem verzichtet, so dass den Anlegern die notwendige Sicherheit, an wen ihr Geld eigentlich geht, fehlt – ganz abgesehen davon, dass die Gelder auch an Tochtergesellschaften weitergeleitet werden können. Dem ist lediglich die Aufsichtsratsfunktion zweier Geschäftsführer des Emissionshauses entgegenzusetzen.
Ein äußerst riskantes Unterfangen in jeglicher HinSicht.
Emittent
United Investors & Cie. Emissionshaus GmbH
Rathausmarkt 10
20095 Hamburg
Tel. 040/30373870
Fax 040/303738777
info@united-investors.de
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